第５話　相続空き家の３，０００万円特別控除を使えないかな？　（その２）

※この物語はフィクションです。登場する人物・団体は架空であり、実在のものとは関係ありません。

===【前提】=============
税務上の評価額（相続税評価額）および取得費が1億円、保有期間10年の不動産について、2億円で売却する場合（ケース1）と5,000万円で売却する場合（ケース2）を想定する（長期譲渡所得に該当）。
なお、法定相続人は3人（被相続人の子供）として相続税を計算するものとする。

この前提で不動産を売却してから相続する場合（計算例１）と不動産を相続してから売却する場合（計算例２）の税額を計算する。
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＜計算例２＞

　次に、不動産を相続した後に売却した場合について税額を計算する。
　不動産を相続する際の相続税額、不動産の売却に係る所得税額を計算したのが図表9だ。

【図表9：不動産を相続した後に売却した場合に掛る税額（単位：千円）】



※上記の計算は相続税評価額と取得費が同額として計算しています。相続した不動産の譲渡所得は被相続人（死んだ人）の取得費を基に計算するため、相続税評価額と取得費が異なれば計算結果は異なります。
もし、相続税評価額１億円、取得費500万円であった場合、ケース１の税額合計は3,555万円、ケース２の税額合計は1,305万円です（計算過程は省略）。

　相続税と譲渡所得税の計算方法は同じなのだが、計算する順番が逆なので税額が異なる。念のために、ケース1を例にして説明する。

　まず、相続の前に不動産を売却していないので、相続税の計算対象は相続税評価額1億円だ。

　基礎控除4,800万円を控除した5,200万円の1/3である各相続人の課税価格1,733万円について相続税を計算する。
　図表8から3,000万以下の相続税率15%、控除額50万円を使って相続税を計算すると、
　各相続人の相続税額＝1,733万円×15%－50万円＝210万円

　３人合計した相続税額は630万円（＝210万円×3）となる。
　ケース２も相続税評価額が同額1億円だから、相続税額は同額の630万円となる。

　不動産売却時の取得費（税法上の取得価格）は被相続人の取得費１億円を引き継ぐため、譲渡所得税額は計算例１と同じになる。ケース1の場合は1,500万円、ケース２の場合は０円だ。

　ケース1の税額合計は2,130万円（＝630万円＋1,500万円）。
　ケース2の税額合計は630万円（＝630万円+0円）となる。

＜その３に続く＞